1.4분기 40도시 오피스텔시장 완만한 복구임대료 여전히 하행압력

小靖人氨

경제 발전의'바로미터'인 올해 오피스 시장의 성과는 어떻습니까?
중량련행의 최신 보고에 따르면 1.4분기 전국 40개 주요도시 사무청사시장의 순흡수총량은 81만 4000평방메터인데 그중 20개 중점도시 (1선 포함) 사무청사시장의 순흡수총량은 62만 7000평방메터로 전월 대비 19.0% 줄어들었고 동기대비 34.4% 대폭 상승하여 시장이 이미 회복구간에 처해있다는것을 표명했다.
오피스텔시장의 활약도는 경제활력을 측면적으로 반영하는데 업종의 거시적환경으로 볼 때 2024년 중국의 거시적경제는 총체적으로 출발이 량호하여 1.4분기 GDP 29조 6000억원을 실현하여 동기대비 5.3% 성장했으며 성장속도는 2023년 4분기에 비해 0.1% 포인트 제고되였다.3대 수요로 볼 때 투자증속이 다소 빨라졌고 소비, 수출이 안정적인 성장을 유지했다.
거시적환경하에서 금융, 과학기술, 전문서비스는 전국 사무청사시장의 수요확장을 견인하는"트로이카"로 되였다.
보고서에 따르면 전문 서비스 분야에서 로펌은 작년의 확장 추세를 이어가며 갑급 오피스 시장의 주요 수요 구동이 되었다.전통교육, 온라인교육, 류학자문 등 세분화분야에서 강세를 보이고있으며 광주, 성도, 남경, 무한, 서안 등 여러 성소재지 도시에서 거래를 기록하였다.
금융 분야에서는 전통 금융업계 외에 소액대출회사들이 충칭, 허페이 등 도시에서 활발한 신설 수요를 보이고 있다.과학기술인터넷분야에서 생방송전자상거래회사는 저가창구를 틀어쥐고 새로운 수요가 용솟음쳐 해구, 장춘, 남창, 귀양 등 도시에서 역성장하였다.
"전체적으로 볼 때 2024년 1분기에 거시경제가 회복세를 보이고 기업경영상황이 안정적으로 호전되고 중점도시 오피스텔시장의 활약도가 제고되였다."중지연구원도 다음과 같이 표시했다.그러나 주목할 만한 것은 현재 시장이 가격으로 물량을 교환하는 추세가 변하지 않았고, 오피스텔 임대료는 여전히 하락하고 있다는 것이다.
중량련행보고에 따르면 1.4분기 전국 40개 주요도시 갑급사무건물 시장의 평균임대료는 평방메터당 84원으로 모두 0.4~6.6% 의 부동한 정도의 전월 대비 하락폭을 기록했으며 임대료는 여전히 바닥을 찾고있으며 직접적인 가격인하와 상무조항완화는 건물소유자의 임대책략에서 번갈아 나타났다.
례를 들면 북경시장에서 건물소유자는 직접 임대료를 낮추는것이 거래를 촉진하는 효과적인 방법이라는것을 의식하고있으며 임대료는 사무물업운영과 재무리자원가만 포함하는 최저선가격에 접근하고있다.또 다른 일부 건물소유자는 중개수수료를 높이고 보증금비용을 낮추며 초장임대면제기간 또는 장식보조금을 제공하는 등 더욱 신축성있는 방식으로 거래를 추진한다.
"현재 건물주들은 시장 펀더멘털 약세에 대해 충분히 예상하고 있으며, 임대료 양보를 통해 현금 흐름의 안정성을 확보하려는 의지가 보편적으로 강화되고 있다"고 보고서는 밝혔다.
중지연구원은 전국 주요 상권에서 집계한 결과 1분기 26.3% 의 표본상권인 오피스텔 임대료가 전월 대비 상승했고 항저우 서계, 청두 금융성 2개 상권의 임대료는 전월 대비 상승폭이 상대적으로 커 모두 0.55% 였다.우한 광구, 칭다오 중앙상무구, 청두 춘희로 등 16개 상권의 임대료는 전월 대비 0.1~0.5% 상승했습니다.천진 권업장, 중경 해방비, 남경 올림픽체육 3개 상권의 오피스텔 임대료는 전월 대비 상승폭이 0.1% 이내였다.
더 많은 상권 오피스텔 임대료는 하향 추세를 보이고 있다. 1분기 71.3% 의 표본 상권 오피스텔 임대료는 전월 대비 하락했고 선전 후해, 톈진 화원 등 11개 상권 오피스텔 임대료는 전월 대비 1.0% 이상 하락했다. 이 중 선전 후해 상권의 하락폭이 1.69% 로 가장 컸다.광저우 환시 동, 선전 바오안중심구, 톈진 우의로 등 20개 상권은 전월 대비 0.5% (포함)~1.0%, 상하이 우각장, 창사 남호로, 청두 인민남로 등 23개 상권은 전월 대비 0.1~0.5% 하락했다.
중지연구원은 2023년 하반기부터 중점도시 오피스텔 임대수요가 점차 회복되기 시작했다고 밝혔다.1.4분기, 중점도시 오피스텔시장은 지난해 4분기의 회복추세를 이어갔고 일부 지역의 오피스텔은 문의, 관람이 비교적 활발했으며 수요는 임대연장, 이전을 위주로 했다.가격면에서 세입자기업은 원가통제에 대해 여전히 비교적 민감하며 건물소유자측은 시장회복기회를 틀어쥐고 빈자리를 낮추기 위해 더욱 적극적으로 임대료오퍼를 인하하고 신축성있는 임대조항을 제정하는 등 방식으로 세입자를 유치한다.
공실률의 각도에서 볼 때 중량련행수치가 보여준데 따르면 북상광심 4대 1선도시 갑급사무청사의 공실률은 각각 12%, 23%, 21%, 26% 이다.1.4분기 전국 20개 중점도시중 2개 도시만 갑급공실률이 동기대비 상승하였는데 모두 공급단의 교란으로 초래되였다. 그중 상승폭이 가장 큰것은 중경으로서 공급과 수요간의 압력영향공실률이 1.5% 포인트 상승하여 28.1% 로 상승하였다.
현재 전국 20개 중점도시 중 9개 도시의 갑급 오피스텔 공실률 수준은 30% 를 넘고 청두, 우한, 창사, 샤먼, 정저우, 칭다오, 톈진, 선양, 닝보를 포함하여 각각 31%, 36%, 31%, 37%, 34%, 39%, 36%, 37%, 30% 이다.
미래를 전망하면서 중량련행은 다음과 같이 표시했다. 중국경제의 거시적기본면에 영향을 미치는 일련의 중대한 위험이 점차 정리됨에 따라"안정속에서 발전을 추구"하고"선립후파"의 사고방식하에서 더욱 많은 안정성장정책이 진일보 세분화되고 락착되여 사회예기의 한계개선을 추동할것으로 예상된다.
"사무동 시장에서 완전한 시장 주기를 거친 후, 건물주들은 점차 시장 정보와 집행 부족을 메우고, 빠른 전략 조정으로 시장 감지에 대응하고 있으며, 기업 등 단말기 사용자의 경영성 원가를 크게 낮출 것이며, 비즈니스 환경 개선과 시장 활력 불러일으키기에 긍정적인 영향을 미칠 것이며, 따라서 전 사회의 위험 감당 능력과 혁신 정신을 증강하고 발전 자신감을 진작시킬 것이다."라고 중량련행은 밝혔다.
중지연구원은 다음과 같이 인정했다. 두 회의 정부사업보고는"현대화산업체계건설을 대대적으로 추진하고 신질생산력을 서둘러 발전시켜야 한다."고 명확히 제기했는데 올해 거시정책은 계속 힘을 발휘하여 경영주체의 활력을 불러일으키고 중점도시의 오피스텔임대수요는 보유와 방출을 보장할수 있을것으로 예상된다.건물소유자측은 계속 가격으로 물량을 교환하는 조치를 취하여 빈자리를 낮추거나 단시일내에 중점도시의 오피스텔임대료를 계속 조정하게 된다.